CQ9电子2023 年 1-4 月，保定房地产企业销售业绩 TOP10 合计成交金额为 48.6 亿元，市占率为 66.5%，销售面积为 40.3 万 m ，华中集团、爱情地产、隆基泰和为保定房企销售金额前三甲，尚玉园位列项目销售额榜榜首，爱情城位列第二。展望后市，预计随着地方政策刺激效果边际减弱，叠加前期积压的购房需求逐步释放，预计短期内保定房地产市场活跃度或将稳中有降。

　　特别声明：房地产企业销售数据统计是以 2023 年 1 月 1 日 -4 月 30 日期间销售的并表商品房（包括商品住宅、写字楼、商业、公寓等）为统计口径，主要依据在保定市域范围（统计范围：莲池区、竞秀区、满城区、清苑区、徐水区）的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的企业和项目，由企业提供相关文件，经严格项目审核和数据复核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

　　根据中指研究院监测显示，2023 年 1-4 月，保定 TOP10 房企合计销售金额为 48.6 亿元，合计销售面积 40.3 万平，市占率分别为 66.5%、68.2%，市场集中度进一步提升；其中华中集团、爱情地产、隆基泰和为保定房企销售金额前三甲，爱情地产、华中集团、隆基泰和为销售面积前三甲。销售额方面，华中集团作为本土实力房企以 8.51 亿元销售业绩，位列排行榜首位；爱情地产依托本土忠实客户群实现 8.48 亿元销售额，位列第二名；隆基泰和以 6.51 亿元销售业绩位列第二名。销售面积方面，爱情地产、华中集团、隆基泰和销售面积分别为 7.94 万平、5.67 万平、5.49 万平。另外，TOP10 房企销售门槛值为 2.55 亿元 /1.59 万平。

　　特别声明：各房企项目销售数据统计是以 2023 年 1 月 1 日 -4 月 30 日期间销售的商品住宅和别墅为统计口径，主要依据在保定市域范围（统计范围：莲池区、竞秀区、满城区、清苑区、徐水区）的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的企业和项目，由企业提供相关文件，经严格项目审核和数据复核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

　　2023 年 1-4 月，保定商品住宅销售金额排行榜 TOP10 项目合计销售金额为 33.5 亿元，合计销售面积为 27.7 万平，市占率分别为 45.8%、46.9%，市场集中度进一步提升；其中 TOP10 的销售金额门槛值为 1.50 亿元。华中集团开发的尚玉园项目位列项目榜首位，销售金额为 7.58 元，销售面积 5.17 万平；爱情地产开发建设的爱情城项目位列项目榜第二位，销售金额为 5.72 亿元，销售面积 4.46 万平；河北深保投资开发建设的燕华城项目位列项目榜第三位，销售金额为 4.85 亿元，销售面积 3.90 平。

　　4 月 28 日，中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议提出恢复和扩大需求是当前经济持续回升向好的关键所在，未来扩内需政策仍有望继续发力，促投资、促消费。

　　房地产方面，会议首先强调 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式 。政策延续 房住不炒 因城施策 基调，同时明确现阶段防范房地产风险仍是重点，因此，在当前的市场环境下，房地产政策环境整体仍处于宽松状态。

　　其次，会议强调 在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设 。超大特大城市存在较多城中村亟需更新改造，在拉动有效需求方面具备优势，随着政策加力，今年城中村改造将在稳投资方面发挥重要作用；打造 平急两用 型设施，平时用作旅游、康养等，重大公共事件突发时立即转换为隔离收治设施，能够有效推动大城市转变发展方式，补齐公共卫生防控救治能力建设短板。

　　最后，会议指出要 规划建设保障性住房。 根据国家顶层设计，我国住房保障体系主要以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。为了加快建设 租购并举 的住房制度，保租房成为近几年筹集建设的主要对象。

　　4 月 6 日，国家税务总局局长王军表示，我国税收形势呈现六个逐步向好，经济发展态势总体向好、逐月向好，而且在持续向好，释放积极预期，提振市场信心。同时，住房消费呈回暖迹象，房地产业销售收入同比增幅明显扩大，为支持居民合理住房需求，国家延续实施个人购买首套及第二套改善性住房契税的减免政策。

　　4 月 25 日，自然资源部部长王广华宣布，我国全面实现不动产统一登记。从 2013 年建立不动产统一登记制度，到 2018 年不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，再到 2023 年全面实现不动产统一登记，经过十年努力，我国全面实现了不动产统一登记，实现了新的突破。

　　实现不动产统一登记后，有利于提高不动产交易效率，更好地保障不动产权利人的合法权益。全国不动产统一登记是征收房地产税的重要基础，本次自然资源部指出我国全面实现不动产统一登记，也就意味着房地产税征收的前提条件进一步完善。但从当前房地产市场行情来看，短期征税预期不高。

　　新房：2023 年 4 月，保定新建商品住宅均价为 8868 元 / 平米，环比微涨 0.01%，同比去年下跌 0.53%，跌幅收窄 0.23 个百分点。新房价格 2022 年下半年以来波动较小，呈现企稳态势。

　　二手房：保定二手住宅均价环比持续 17 个月下跌，本月样本均价为 10018 元 / 平米，环比下降 0.11%，降幅较上月收窄 0.16 个百分点；同比来看，二手房成交均价持续下跌超 30 个月，本月下降 2.85%，降幅较上月收窄 0.29 个百分点。

　　图：2020 年 -2023 年 4 月保定新建商品住宅销售均价及环比走势

　　（2）成交规模：本月商品住宅（不含保障房）成交 15.79 万 m ，同比大幅上升，环比在高基数基础上微降

　　本月，保定市主城区房地产市场共下发 9 个建设工程规划许可证，2 个商品房预售许可证，泽鑫华庭、西鲁岗生活区项目获证，预售房源总套数 464 套，总面积 4.93 万平方米。

　　本月保定主城区商品住宅（不含保障房）成交规模为 15.79 万 m ，小阳春势头放缓，以及上月高基数影响下，本月商品住宅（不含保障房）成交规模环比下降 9.4%，但同比去年仍然实现显著上涨，同比上涨 107.2%。展望后市，预计随着地方政策刺激效果边际减弱，前期积压的购房需求逐步释放，保定房地产市场活跃度或将稳中有降。

　　图：2022 年 -2023 年 4 月保定主城区商品住宅（不含保障房）月度成交情况

　　（3）成交结构：刚需市场有所回暖，但 100-200 万元总价段以及 90-160m 面积段产品仍为市场主力

　　从成交结构来看，2023 年 1-4 月，保定主城区商品住宅市场整体仍以刚改和改善产品为主，刚需市场有所回暖。成交总价结构中，150-200 万元总价段成交套数占比提高至 28%，位列第二梯队，且较去年提升 6 个百分点，市场改善需求支撑力度进一步增强；200-300 万元高端改善产品占比持续提升至 13%，高端需求释放空间进一步被打开；100-150 万元总价段成交套数最大，占比为 32%，但较 2021 年和 2022 年有显著回落 15 个百分点以上；同时本月 100 万元以下总价段刚需市场成交套数占比回升至 26%，较去年提升 4 个百分点，刚需市场有所回暖。成交面积结构中，90-120m 面积段刚改产品成交套数占比最高，为 40%，同比去年微降 2 个百分点；120-160m 面积段改善产品成交套数占比高居 40%，占比持续提升，两类产品占整体市场比重为 80%，市场支撑度较高；90m 以下面积段产品占比同比微降 5 个百分点，呈现萎缩态势；由于保定房价连续下跌，叠加居民收入水平不断提高，刚需类客户同样的资金能够买到更大的房子，使得 90m 以下产品销售持续萎缩。

　　图：2021-2023 年 4 月保定主城区商品住宅（不含保障房）成交总价结构及成交面积结构情况

　　2023 年 4 月，保定全市推出 7 宗宅地（含综合用地，下同），成交 9 宗，流拍 1 宗；成交规划建面 44.19 万 m ，同比增长 254.1%，平均楼面价 1425.8 元 /m ，同比上涨 29.8%，呈现出量价齐升态势；溢价率 0.06%，回落至低位，显示出土地市场相对冷清的局面。

　　2023 年 4 月，保定主城区无宅地推出成交，但有 1 宗宅地流拍。1-4 月累计成交规划建面 139.5 万 m ，累计同比增长 27.4%；累计流拍地块 4 宗，累计流拍率为 21%，相对较高。

　　图：2022-2023 年 4 月保定 ( 主城区 ) 住宅用地供应成交情况及价格走势

　　（2）总价 TOP10 地块：6 宗溢价成交，保定国控拿地两宗，均为一季度成交地块

　　2023 年 1-4 月，保定主城区住宅用地（含综合）TOP10 地块累计成交总价 28.91 亿元，占保定主城区住宅用地（含综合）成交总金额的 90.8%，由于保定主城区一季度累计成交地块仅 15 宗，且总价地块数量较少，导致 TOP10 占比较高；累计规划建面 107.51 万㎡，占主城区住宅用地（含综合）总成交规划建筑面积的 89.6%。TOP10 地块中 6 宗溢价成交，4 宗地价成交。

　　从拿地企业来看，华中集团以 6.50 亿元摘得总价 TOP1 地块，天业创展以 4.54 亿元摘得总价 TOP2 地块，保定国控以 3.12 亿元底价摘得 TOP3 地块。整体来看 TOP10 地块中，保定国控获取 2 宗，华中集团、天业创展、爱情产、中翔房地产、尚川房地产、河北大桥、莲创城建、首昆房地产均获取 1 宗。

　　（3）典型地块：华中集团以 6.50 亿元竞得的七一西路南、西防洪堤西地块为保定主城区 2023 年一季度成交总价最高地块，该地块房价差 5000-9000 元 /m 左右，有一定利润空间

　　2023 年 1-4 月，保定主城区土地市场中，河华中集团以 6.50 亿元竞得的七一西路南、西防洪堤西地块为 2023 年 1-4 月成交总价最高地块。该地块规划为普通商品住房用地，占地面积 113.95 亩，规划建筑面积 17.47 万 m ，成交楼面价 3723 元 /m ，地块周边成交住宅地块较多，周边 3km 内成交 8 宗宅地（含综合用地），周边地块成交楼面价主要集中在 1350-4100 元 /m 之间，与华中集团竞得地块存在已经价差；周边 3KM 内有 6 个竞品项目在售，价格 8500-13000 元 /m 左右，房价差 5000-9000 元 /m 左右，有一定利润空间。

　　2023 政府工作报告：防范化解优质头部房企风险，支持刚性和改善性住房需求

　　●4 万 + 房地产报告每日更新，涵盖住宅市场、房企研究、土地市场、物业研究、政策解读、指数研究等诸多领域；

　　●2300 个城市地产数据、225 万宗土地的推出成交信息、40 万个住宅项目和 5 万栋商用物业的交易数据；

　　●中国城市投资吸引力排名，百城房价，查城市、查房企、查地产数据、查房地产政策；

　　●京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等核心城市群集中供地、土地拍卖快讯。

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